5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代(dài)表的(de)机构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回升(shēng)，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时(shí)，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似(shì)乎在今年(nián)一季度(dù)得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计元首制的实质是什么，元首制的内容显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房(fáng)地产行(xíng)业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳(nà)曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退(tuì)期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存(cún)量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收(shōu)入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万亿元(yuán)的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求(qiú)或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募(mù)乃至整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发(fā)展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首季十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度(dù)他有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF元首制的实质是什么，元首制的内容上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市(shì)场大幅(fú)降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更(gèng)有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进(jìn)入(r元首制的实质是什么，元首制的内容ù)高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城市，投资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能(néng)会出(chū)现，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得(dé)比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个(gè)行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为(wèi)举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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