5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总份(fèn)额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股(gǔ)份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复(fù)苏(sū)链(liàn)上(shàng)最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机构持(chí)仓上(shàng)还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会(huì)在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(ch家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译ǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的(de)首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合(h家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译é)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股(gǔ)东的净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证(zhèng)指数(shù)1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特(tè)估的(de)角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产(chǎn)业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够(gòu)推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产(chǎn)以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的(de)、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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